开发商是房地产开发中的一个多余的寄生者。在当今的房地产制度下，开发商的作用除了大秤分金甚至暗箱操作外，别无他用；开发商制度导致房价飞涨，税收流失，成为国家宏观政策执行过程中的阻碍者

　　房地产价格的大幅上升不仅极大地加大了人民群众的购房成本，而且也导致社会分配的严重不均衡。反思中国住房制度改革的历程，我们认为中国住房市场化是一个正确的抉择，而房地产建设的开发商制度则是一个制度性错误。

  　开发商制度的缺陷

　　第一、房地产开发商的所有功能都具有可被替代性。房地产建设中的土地征用，可以在国家的统一规划下，采取虚拟住房空间的竞标方式直接落实到具体的家庭。房地产开发和建设的图纸设计也可以通过中标者的直接集体委托的方式，雇佣专业设计院所来完成。对于房地产开发的土木建设，也可以竞标的方式委托信誉高、资质好、索价低廉的建筑商来完成。对于房地产开发中所需的预付资金基本上可以通过购房者的预付款项加以解决。房主建设的质量问题也可以通过严格质量把关、强化建设监理和购买房地产商业保险等等措施加以解决。所以，开发商是房地产开发中的一个多余的寄生者。在当今的房地产制度下，开发商的作用除了大秤分金甚至暗箱操作外，别无他用。

　　第二、开发商制度增加了房地产建设成本和消费者的购房负担。由于中国房地产的土地供给的有限性，在房地产的开发商制度下，开发商们受巨额利益的驱使，采用合法与非法、灰色甚至黑色的手段争夺好地段、高附加值的土地资源。他们所有的支出都被无一例外地计入房地产的开发成本。特别是在信息不对称和公司治理不规范的条件下，国家对国有房地产公司的监督不力，开发商可以随心所欲地扩大在职消费，导致房地产成本的大幅上升。同样，由于房地产的环境、楼层、朝向等方面的差异，每一套商品房都是差异化特征的产品。在房地产开发商制度下，开发商拥有对这类准垄断产品价格较大的单方面决定权。房地产的市场价格高出其价值成为不可避免的倾向。同样，开发商可以通过发布虚假信息和制造紧张气氛等手段，哄抬市场价格。有研究报告显示，中国房地产开发商的利润为房地产总价格的50%。

　　第三、开发商制度导致了国家税费的巨大损失。在开发商制度下，由于房地产土地竞争的不规范和社会在房地产开发方面的信息不对称，开发商可以通过加大成本和扩大在职消费等方式，制造莱宾斯坦所述的x型内部低效率，直接导致国家一部分税收的损失。同样，开发商通过一些合法或非法的手段，取得房地产开发所需土地，较之消费者直接的虚拟住房空间的充分竞争，国家收到的房地产土地转让金收入则少得多。即使在房地产土地使用权的开发商直接竞标制度下，开发商可以通过合谋或者串通主管部门提高招标面积、增加最低资本需求等方式，降低房地产开发土地竞争的充分性，导致国家税费的损失。再者，在房地产行业价格虚高的条件下，尽管政府的利润收入有所增加，但较之消费者直接的竞争措施，这部分增加额实际得不偿失。特别是在房地产价格虚高所形成的有价无市条件下，政府税费收入出现涨价不增收的局面。一旦房地产市场长期出现萎靡不振的时候，政府需要采取减免税费的措施，推动房地产消费。这样，国家就会在税费收入上蒙受巨大的损失。

　　第四、开发商制度提高了开发商与社会进行博弈的资本与筹码。开发商制度不仅加剧了消费者的购房负担，而且导致了国家宏观管理的困难。从发达国家房地产管理的经验来看，由于开发商只是一个中间环节，在开发商把持房地产行业以后，他们可以采取相应对策对抗国家的宏观调控措施。发达国家的经验显示，在房地产价格过高的条件下，国家通过规制措施限制房地产价格的时候，他们就会降低房地产建设的质量。作为市场的一个寻利者，开发商必然千方百计地实现利益最大化。他们会利用其在市场上的强势地位，发布虚假信息，制造紧张气氛，甚至收买政府官员，无所不用其极。由于政府垄断土地一级市场，土地审批部门的官员就实际成为了特定区域房地产土地资源的垄断者。尽管国家采取了一系列的措施控制房地产土地审批中的政府失灵，但是在信息不对称条件下，具体负责的部门和官员总是存在暗箱操作、中饱私囊的空间。特别是在地方政府把房地产土地出让作为重要的收入来源的条件下，房地产开发商和地方政府有可能串通一气，各取所需。所以，在国家推出房地产土地转让竞标措施的时候，开发商就和一些地方政府合谋提高房地产价格，破坏国家的统一政策。有时一些地方政府甚至粉墨登场，直接充当房地产开发商的代言人。国家各部委出台抑制房地产价格升幅过快的问题，地方政府则通过减少房地产土地供给，为房地产提高价格推波助澜。国家推出经济适用房政策后，一些地方政府则推三阻四，无所作为，听任开发商高价出卖购房号。

　　改进措施

　　剩余经济时代是过度供给的时代，剩余经济时代社会的主要矛盾不是发展生产、增加供给，而是调整社会分配关系，促进社会经济和谐、健康的发展。在解决城市房地产价格升幅过快的问题上，必须依赖社会理性。必须通过制度创新解决社会经济发展过程中出现的不合理的制度安排问题。只有通过购房者直接向政府竞争虚拟住房空间的政府主导开发模式才能一劳永逸地解决房地产价格升幅过快的问题。

　　第一、根据社会经济的发展需要，政府主管部门在广泛征集各方面意见的基础上，制定出符合社会经济需求的房地产发展规划及其实施细则，并且分阶段地加以实施和落实。在这个政策框架之下，购房者直接向政府部门或其指定的代理单位提出申请，在约定的日期，按照规定的面积标准，通过竞标的方式，按区域、分楼层开展模拟现房的竞标销售。购房者获得特定楼盘和楼层的使用权，就成为了这一虚拟住房空间的名义所有者。获得该使用权的消费者在将等于购买该房地产使用权拍卖价的资金直接打入政府指定账户之后，即成为该虚拟空间的合法所有者。

　　第二、在特定楼盘的模拟竞标结束及所有相关人员将虚拟住房空间的土地转让金打入政府指定账户以后，政府主管部门通过竞标的方式，以合理的价格委托房屋设计机构进行具体的开发设计。设计单位仅仅负责房地产开发的设计工作，也只承担相关的责任。

　　第三、在完成相关房地产开发设计以后，政府应主导房地产开发经费预算工作。通过竞标的方式，以较为合理价格完成房地产开发的工程造价预算。

　　第四、根据工程造价的预算，政府设立专门的房地产建设临时账户，建房者将按照略有盈余的原则将建房所需资金打入相关的账户。

　　第五、在房产建设所需的资金全部到位后，政府应主导房屋工程建设所需材料和设备的竞标工作。按照公开、公正原则，通过严格的第一密封价格或第二密封价格等招投标方式，确定房地产工程建设所需的材料和设备的供应商及供应价格。通过公开的规范的招投标，把房地产工程建设的材料费用降到合理的水平。

　　第六、在房地产工程建设所需材料和设备的价格与供应商确定以后，政府应主导房地产工程建设以及工程监理的招投标工作。（作者单位：中国科学技术信息研究所）