| 美国商品房如何预售 |
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| 作者：佚名 文章来源：经济日报 点击数：
更新时间：2006-1-18 8:21:41 |
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世界上多数国家和地区都有商品房预售制度，美国也不例外。有报道说，美国的预售比例达到76.6%。
根据纽约市司法局、楼宇局的资料，本文将美国商品房有关政策规定分建造、销售、入住三个部分加以介绍。
第一、建房必须取得工作许可(WORK PERMIT)。建筑行业称之为“开工纸”。也就是开发商把建筑师设计的图纸等有关资料送到楼宇局，经过各部门盖章批准，开发商取得工作许可，方可挖土建造。同时要把工作许可贴在工地。
第二、售销要有楼宇销售计划书 (CONDOMINIUM OFFERING PLAN)，美国的楼宇销售计划书由律师编写，报送司法局审核批准。开发商到司法局批准销售计划书，方可预售该楼。
第三、入住需有入住证( CERTIFICATES OF OCUUPANCY)。商品房全部完工后，开发商报请楼宇局派人来捡查，通过后才能获得楼宇的入住证。直到这个时候，开发商才可正式与购买者签订合同(AGREEMENT)，同时收取房款，完成交易。
首先，美国商品房预售收取的仅仅是定金，其金额只有房价的2%—10%，这是一种履行合同的担保形式。消费者和开发商签订的仅仅是临时契约(BINDER)，不是正式的合同。在签订临时契约的同时，买房者就可拿到一本由开发商申报、司法局审核批准的销售计划书。
其次，“销售计划书”具有法律性质，有几百页厚，包括房子价格在内的所有内容。计划书一旦被确认后，即不可以擅自改变。因此，开发商是不可以随行就市，随意定价的。这样的规定所产生的的结果是，房产市场愈好，开发商就会愈迟报送计划书，以求卖出更高价格，从而使预售的时间也就愈短。
销售计划书实际上是一本商品房说明书，有三大部分。结构部分：除了地基、外墙、车库、大厅、走廊、门窗、电气、水龙头等大项目要写清楚外，内部的装备，例如厨房里的冰箱、炉灶，厕所中的马桶、浴缸的品牌、尺寸、保修期等都要写明白(美国的住宅不准卖毛坯房)。交易部分：牵涉到建筑商责任与风险、单元价格、单元平面图、交易手续、地税、贷款条例以及买家的风险等许多法律条款。管理部分：包括物业管理费的预算、房屋交易出租审批程序、业主委员会的选举方式和责职范围，设备的维护、清洁工具和灯泡等消耗品的采购等。商品房出售之后，一旦业主与建筑商发生诉讼，双方律师都会依据这本计划书进行辩论，法官判决也以此为依据。由于计划书非常具体详细，因而开发商没有“忽悠”买房者的空间。受此约束，开发商往往是在一切不确定因素都排除了，在入住前半年或者2—3个月，更多的是在房子已经全部造好，才开始预售，才收那个2%—10%的定金。
第三，开发商只有拿到入住证才可以和客户签订正式合同，收取商品房的销售款。买房者这时候就可以立即入住自己购买的房子了。美国要获得入住证不是很容易的，一些新楼盖好后两年都不一定能够拿到入住证。在这种情况下，政府既要保护消费者利益，又要考虑开发商的资金周转，因而在对新楼捡查时，有95%以上的项目通过检查，可发一张临时入住证，并在证上注明限期改正款项。开发商凭着临时入住证就可以正式卖房了。
总之，尽管美国的商品房实行预售制度，但对于消费者来说，预售时仅仅是付小额定金，而且一般只需提前3—5月支付而已，只要付了房款钱，就可以住房了。对开发商来说，提前预售由于存在许多不确定因素，往往是吃大亏占小便宜，并无太多好处。文/沈克明(作者为纽约资深房地产管理人) |
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