2005年房地产行业税收专项检查

2005-06-04 09:45:34

（一）检查对象 　　各类房地产开发企业以及相关联的企业，关联企业包括建筑安装企业和个人、房地产销售公司、中介公司等。 　　（二）检查年度 　　一般检查2004年度的税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前年度。 　　（三）检查内容 　　1.营业税方面 　　对房地产开发企业重点检查以下内容： 　　（1）检查企业对应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用。按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。关联企业之间销售价格是否合理。 　　（2）销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。 　　（3）动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。 　　（4）以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。 　　（5）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。 　　（6）通过对房地产企业“企业利润分配”及“营业外支出”等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。 　　（7）是否存在低价销售的行为。检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。 　　（8）各种房产出租收入是否按规定申报纳税。 　　（9）其他营业税涉税问题。 　　对建筑安装企业重点检查以下内容： 　　（1）甲方提供材料、动力等的价款是否并入应纳税营业额。 　　（2）纳税人以各种名义从甲方取得的与建筑安装工程作业相关的收入是否进行纳税申报。 　　（3）纳税人在异地取得的收入是否在劳务发生地税务机关足额申报并缴纳入库。 　　（4）对已开工建设的建筑安装工程，纳税人是否存在长期零申报的异常情况。 　　（5）有自建行为的纳税人，在转让自建不动产的时候，是否申报缴纳自建环节的营业税。 　　（6）纳税人和扣缴分包人的营业税是否及时申报并缴纳入库。 　　（7）其它营业税涉税问题。 　　2.企业所得税方面 　　（1）检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）的有关规定。 　　（2）各项应税收入是否真实、完整。重点是各种经营收入、附营业务收入是否全部按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往来账或存在账外收入的情况。有无故意压低售价转移收入的行为， 　　（3）税前扣除项目是否真实、合法。要结合房地产行业的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。 　　（4）房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。 　　（5）构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。 　　3.个人所得税方面 　　（1）重点检查扣缴义务人是否按规定实施全员、全额代扣代缴义务。将房地产企业的经营者作为重点检查对象，房地产企业发放的各种名目的奖金、补贴、实物以及其他应税收入是否按规定扣缴个人所得税。 　　（2）扣缴义务人和纳税人签订假合同、假协议，少报应税收入，或者扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入，进行虚假的纳税申报，从而不缴少缴个人所得税的行为。 　　4.土地增值税方面 　　（1）是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。 　　（2）增值额的计算是否正确。 　　（3）对普通标准住宅的界定是否符合要求。 　　5.印花税方面 　　（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。 　　（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。 　　6.房产税方面 　　（1）房地产企业开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。 　　（2）对自用房产是否缴纳房产税及土地使用税。 　　（3）外资房地产开发企业开发的商品房在出售前用于出租的，其会计核算是否正确，房产税的计税依据是否正确，是否足额申报缴纳房产税。